Bu yazımda, bir okurumuzun da talebi doğrultusunda, taşınmazlarda oldukça sık karşılaşılan bir durum olan “Tapu Mahal Uyuşmazlığı” konusunu kaleme alacağım.
İnsanlık tarihi boyunca barınma en önemli ihtiyaçlardan birisi olduğu için ve de ülkemizde insanların en önemli hedeflerinden birisi ev sahibi olmak olduğu için, karşılaşılabilecek sorunların ve çözümlerinin farkında olmak çok önemlidir. Önceki yazımda değindiğim konulara ilave olarak taşınmazlarda oldukça sık karşılaşılan ve bilinirlik tabiri olarak “trampa” denilen “tapu mahal uyuşmazlığı” bir taşınmazın sahibinin, kullandığı dairenin veya işyerinin proje kayıtlarından dolayı aslında farklı birine ait olması durumudur.
Başka bir ifade ile, taşınmazın mimari projesinde bulunan bağımsız bölüm numarası ile tapu senedinde yazan bağımsız bölüm numarasının farklı olmasıdır. Konunun tam anlaşılması için bir örnekle el almakta fayda görüyorum; bodrum, zemin ve 3 normal kattan oluşan ve her katta 2 mesken bulunan bir binada 1.normal kat 6 numaralı meskenin sahibisiniz. Daireniz binanın ön cephesinde olsun. Elinizdeki tapu senedinde bağımsız bölüm hanesinde 6 yazmaktadır. Müteahhit ön cephedeki daireyi size satmıştır ve tapu dairesinde 6 nolu mesken üzerinden işlemleriniz yapılmıştır. Ancak, binanın inşaat ruhsatına konu olan mimari projesinde, 1. normal kat ön cephedeki dairenin bağımsız bölüm numarası 5 yazmaktadır. Bu durumda 6 nolu mesken binanın arka cephesine bakan ve değeri çok daha düşük olan dairedir. Siz arka cephedeki dairenin sahibi iken, arka cepheden daire almış olan kişinin elinde de daha değerli olan 6 numaralı meskenin tapusu bulunmaktadır. Çok can sıkıcı bir durum, aslında sizin olan dairenin sahibi başkası görünmektedir.
Yukarıda açıklamaya çalıştığım konu, gerçekten de can sıkıcıdır. Ancak çok fazla üzülmenize gerek yok, yanlış hesap Bağdat’tan döner misali bu konunun da çözümü bulunmaktadır. Eskiden bu tarz işlemlerde karşılık 2 daire sahibi tapu dairesinde birbirlerine satış yapmak suretiyle sorunu çözerdi. Ancak bu oldukça maliyetli bir uygulamadır. Çünkü 2 dairenin satış değeri üzerinden vergi ödenmesi gerekiyordu. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu Dairesi Başkanlığı tarafından 19.09.2011 tarihinde yayınlanan 2011/3 sayılı genelge ile sorunların çözümü için çok önemli bir adım atılmıştır. Sorunun ortadan kaldırılması hem pratik hem de daha az maliyetli hale getirilmiştir. Lisanslı Harita Kadastro Mühendislik Bürolarına ( Lihkab ) yapılacak müracaat ile büronun hazırlayacağı teknik rapor doğrultusunda, bağımsız bölüm numaraları hatta hatalı blok numaraları düzeltilebilmektedir. Hatadan etkilenen karşılıklı bağımsız bölüm maliklerinin bireysel başvuruları mümkün olup, örneğin; 1. Kat 5 ve 6 nolu bağımsız bölüm malikleri kendi bağımsız bölümlerine ilişkin düzeltme isteminde bulunabilir. Düzeltme, hatalı bağımsız bölüm maliklerinin tamamının katılımı ile tek istemde karşılanabileceği gibi, bir kısım hatalı bağımsız bölüm maliklerinin istemi ile rapor gereği kısmi olarak ilgili bağımsız bölümler düzeyinde de sağlanabilir.
İşlemin mali yönü ise, 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun Tapu ve Kadastro Harçlarının yer aldığı (4) sayılı tarifesinin 13/c pozisyonu gereği işlem başına harç ve Döner Sermaye İşletme Müdürlüğünce belirlenen döner sermaye ücreti tapu müdürlüğünce tahsil edilir. Ayrıca, lisanslı harita kadastro mühendislik bürosu tarafından, lisanslı büroların çalışmaya başlamadığı yerlerde ise kadastro müdürlüğü tarafından rapor hazırlanmış ise, İdarece belirlenen ücret tahsil edilir. Diğer taraftan, genelge kapsamında yapılan işlemlerde zorunlu deprem sigorta poliçesi aranmaz.
Bu tarz bir sorunla karşılaşırsanız size en yakın lihkab bürosunu internetten bulabilir ve müracaat edebilirsiniz. Gayrimenkul konusu ülkemizin en teferruatlı konularından olduğu için aklınızın köşesinden geçmeyecek bir konunun muhatabı olabilirsiniz. Bu sebeple bir taşınmaza sahip olmadan önce lisanslı değerleme firmalarına ekspertiz raporu hazırlatmak bir çok konu hakkındaki soru işaretlerinize cevap olacaktır. Sağlıcakla kalın…