SEYİTNİZAM MAHALLESİ'NDE KENTSEL DÖNÜŞÜM GERİLİMİ! MAHALLELİ İKİYE BÖLÜNDÜ

SEYİTNİZAM’DA 40 PARSELDE ADA BAZLI DÖNÜŞÜM TARTIŞMASI Projeye destek veren bazı hak sahipleri güvenli konut, otopark ve sosyal donatı imkânlarını ön plana çıkarırken, karşı çıkan maliklerin gündeminde ise metrekare kaybı, sözleşme şartları, kira yükü, şeffaflık ve hukuki süreçler bulunuyor. Projeyi yürüten Real Grup ise 40 ayrı parselin birleştirilmesiyle önemli bir imar avantajı sağlandığını, hak sahiplerine ilave ödeme çıkmadan yeni konut ve iş yerleri kazandırmayı hedeflediklerini açıkladı. Zeytinburnu Haber, tartışmanın tüm taraflarıyla konuştu; itiraz eden maliklerin, projeye destek veren vatandaşların, mahalle muhtarının ve firma yetkilisinin açıklamalarını bir araya getirdi. SEYİTNİZAM’DA DÖNÜŞÜM GÜNDEMİ: MAHALLEDE FARKLI GÖRÜŞLER BİR ARADA Zeytinburnu Seyitnizam Mahallesi’nde G-31 ve G-35 sokaklarında gündeme gelen ada bazlı kentsel dönüşüm projesi, bölgede yaşayan mülk sahiplerinin en önemli gündem başlıklarından biri oldu. Yaklaşık 40 parsel ve 40 binayı kapsayan proje, bir yandan deprem güvenliği ve yapıların yenilenmesi ihtiyacını gündeme taşırken diğer yandan hak sahiplerinin mevcut mülkiyet hakları, yeni projedeki daire büyüklükleri ve uygulama koşulları üzerinden tartışmalara neden oldu.Projeye destek veren maliklerin bir bölümü, eski yapıların yenilenmesini önemli bir fırsat olarak değerlendiriyor. Karşı çıkan veya çekincelerini dile getiren vatandaşlar ise imzalanan ya da imzalanması istenen belgelerin içeriğinden, daire ve iş yeri metrekarelerinden, şerefiye hesaplamalarından ve sürecin nasıl yürütüldüğünden emin olmak istiyor. Tartışmanın merkezinde ise şu sorular bulunuyor: Ada bazlı dönüşüm gerçekten daha avantajlı mı? Hak sahipleri metrekare kaybına uğrayacak mı? Bina bazında dönüşüm yapmak isteyenler aynı imar haklarından yararlanabilecek mi? Proje ne zaman tamamlanacak? Maliklerin hukuki hakları nasıl korunacak? Zeytinburnu Haber olarak bu sorulara yanıt bulmak amacıyla projenin farklı taraflarıyla görüştük. MUHTAR İSMAİL GÜLCAN: “KİMSE MAĞDUR OLMASIN, HERKESİN GÖRÜŞÜ DİNLENSİN” Seyitnizam Mahallesi Muhtarı İsmail Gülcan, dönüşüm sürecinde mahallede hem projeye destek veren hem de itirazlarını dile getiren vatandaşların bulunduğunu söyledi. Sürecin sağlıklı ilerleyebilmesi için tarafların bir araya gelmesi ve iddiaların somut bilgilerle açıklığa kavuşturulması gerektiğini belirten Gülcan, mahalle sakinlerinin taleplerinin dikkate alınmasını istedi. Firma yetkililerinin kendisine projede yüzde 50-51 civarında imza bulunduğunu aktardığını söyleyen Gülcan, bu oranın nasıl oluştuğunun ve hangi aşamada bulunduğunun açık biçimde ortaya konulmasını talep etti. Gülcan, yalnızca çoğunluk oranı üzerinden değil, mahallede yaşayan vatandaşların endişeleri ve beklentileri üzerinden de değerlendirme yapılması gerektiğine dikkat çekti. Muhtar olarak temel beklentisinin vatandaşların mağdur edilmemesi olduğunu belirten Yüce, tarafların şeffaf bir ortamda görüşmesini ve ortak bir zeminde buluşmasını önemsediğini ifade etti. İTİRAZ EDEN MALİKLERİN GÜNDEMİNDE METREKARE, ŞEREFİYE VE KİRA YÜKÜ VAR Projeye karşı çıkan veya mevcut şartların yeniden değerlendirilmesini isteyen bazı maliklerin en önemli itirazı, yeni projede kendilerine verilecek bağımsız bölümlerin mevcut mülkleriyle karşılaştırıldığında ortaya çıkabilecek değer ve alan farklılıkları. Mahalle sakinlerinden Nevin Tohum, yaklaşık 56 yıldır bölgede yaşadığını ve dönüşüm fikrine başlangıçta olumlu yaklaştığını ancak sözleşme ve proje ayrıntılarını öğrendikçe çekincelerinin arttığını söyledi. 2024 yılında vatandaşlar arasında bir iletişim grubu oluşturulduğunu anlatan Tohum, ilk aşamada daha düzenli sokaklar, otopark ve güvenli konut beklentisiyle projeye sıcak baktıklarını belirtti. Ancak ilerleyen süreçte kira desteği, inşaatın tamamlanma süresi, dairelerin metrekareleri ve şerefiye hesaplamaları konusunda soru işaretleri oluştuğunu dile getirdi. Tohum, kendi binasındaki maliklerin önemli bir bölümünün projeye imza atmadığını ifade ederek, bazı bağımsız bölümlere yönelik tekliflerin diğer maliklerin haklarıyla karşılaştırıldığında adil olup olmadığı konusunda açıklama beklediklerini söyledi. Ayrıca karot sonuçlarının maliklerle paylaşılmadığını ileri sürdü. Projede tek blok tasarımının tercih edilmesi, mevcut dairelerin büyüklükleriyle yeni dairelerin karşılaştırılması ve iş yerlerine ilişkin düzenlemeler de itirazların diğer başlıklarını oluşturuyor. VEDAT ÖKTEN: “SÜRECİN NASIL İŞLEDİĞİ AÇIKLANMALI” G-31 Sokak’ta bulunan 13 numaralı A Blok’ta yaşadığını belirten Vedat Ökten de projeye ve karot sürecine ilişkin itirazlarını dile getirdi. 2005 yılında yapıldığını söylediği binasıyla ilgili teknik inceleme ve karot işlemlerinin yürütülme biçimine tepki gösteren Ökten, bu sürecin kendilerine yeterince açıklanmadığını savundu. Firma yetkilileriyle yaşadığı görüş ayrılıklarının ardından hukuki bir süreçle karşı karşıya kaldığını belirten Ökten, vekâlet işlemleri konusunda da soru işaretleri bulunduğunu iddia etti. Bazı kişilerin kendileri adına vekâlet verdiği yönündeki iddiaların ilgili kişiler tarafından kabul edilmediğini öne süren Ökten, belgelerin ve işlemlerin açıklığa kavuşturulmasını istedi. Ökten’in açıklamaları, dönüşüm sürecinde maliklerin bilgilendirilmesi, teknik işlemlerin şeffaf yürütülmesi ve hukuki belgelerin anlaşılır biçimde paylaşılması konularını yeniden gündeme getirdi. REAL GRUP: “40 PARSELİ BİR ARAYA GETİREREK ORTAK BİR PROJE OLUŞTURUYORUZ” Projeye ilişkin eleştiri ve soruları yanıtlayan Real Grup Kentsel Dönüşüm Projeleri Koordinatörü Mustafa Sevim, bölgede yaklaşık yedi aydır proje koordinasyonunu yürüttüğünü, inşaat mühendisi olduğunu ve 15 yıllık mesleki deneyime sahip bulunduğunu söyledi. Projenin şubat ayından itibaren şekillendiğini belirten Sevim, çalışma alanında yaklaşık 40 parsel, 40 bina ve konutlarla iş yerleri dahil toplam 340 bağımsız bölüm bulunduğunu ifade etti. Yaklaşık 600 hak sahibinin yer aldığı bir mülkiyet yapısından söz eden Sevim, sürecin tek tek binalar üzerinden değil, bütüncül bir planlama anlayışıyla yürütüldüğünü kaydetti. Sevim, mahalle sakinlerinin daha önce kendi aralarında dönüşüm konusunda çalışma yaptığını ve sonrasında firmayla görüşmeye başladığını belirterek, proje şartlarının görüşmeler sonucunda oluşturulduğunu savundu. İlk saha protokollerinde yüzde 65-70 seviyelerinde bir katılım sağlandığını, noter işlemleri ve resmî süreçlerde ise 40 binadan 27’sinde gerekli çoğunluğa ulaşıldığını söyledi. Evrakların belediyeye sunulduğunu belirten Sevim, resmî süreçte ilerleyebilmek için ilave imza ve işlemlerin tamamlanması gerektiğini ifade etti. “HAK KAYBI” TARTIŞMASINA METREKARE HESABIYLA YANIT VERDİ Projeye ilişkin en önemli sorulardan biri olan hak kaybı ve metrekare hesaplaması hakkında ayrıntılı açıklamalarda bulunan Sevim, her parselin mevcut imar durumunun ve binanın kullanım özelliklerinin birbirinden farklı olduğunu söyledi. Bazı yapılarda ruhsata aykırı yatay veya dikey büyümeler bulunduğunu, bazı maliklerin ise belediyenin tanıdığı imar haklarının tamamını kullanmadığını belirten Sevim, bu farklılıklar nedeniyle bütün maliklerin mevcut daire büyüklüklerinin aynı şekilde korunmasının mümkün olmadığını ifade etti. Sevim, 40 ayrı parselin imar haklarının bir araya getirilerek ortak bir havuz oluşturulduğunu, tevhit işlemiyle belediyenin sağladığı ilave imar avantajlarından yararlanıldığını belirtti. “Burada 40 tane farklı parsel ve 40 tane farklı bina var. Bu binalardan bazıları dikey veya yatay yönde kaçak yapılaşmaya sahip. Bazı maliklerin ise imar haklarını tam olarak kullanmadığı durumlar var. Belediyenin her parsel için verdiği imar haklarını bir havuzda topluyoruz. Parselleri birleştirerek yaklaşık yüzde 37,5 oranında bir artış elde ediyoruz. Bu artış üzerinden oluşan inşaat alanının yüzde 65’ini maliklere veriyoruz” dedi. Mevcut dairesi 50 metrekare olan bir malikin yeni projede 55-60 metrekarelik daireye sahip olabileceğini, buna karşılık mevcut kullanım alanı 80 metrekare olan ancak imar dışı bölümleri bulunan bir malikin yeni projede 70 metrekarelik bağımsız bölüme sahip olabileceğini belirten Sevim, hesaplamaların her malik için ayrı ayrı değerlendirilmesi gerektiğini söyledi. Sevim, yeni dairelerin metrekare hesabında toprak üstündeki kat alanlarının esas alındığını; otopark, sığınak ve elektromekanik alanlar gibi bodrum kat ortak kullanım alanlarının bu hesaba dahil edilmediğini belirtti. Bu alanlar da dikkate alındığında proje genelinde yüzde 15-20 civarında bir büyüme meydana geldiğini savundu. “ADA BAZLI DÖNÜŞÜM OLMADAN AYNI İMAR AVANTAJI SAĞLANAMAZ” Bina bazında dönüşüm yapmak isteyen maliklerin aynı haklardan yararlanıp yararlanamayacağı sorusunu da yanıtlayan Sevim, ada bazlı dönüşümün en önemli avantajının parsellerin birleştirilmesiyle ortaya çıktığını söyledi. Sevim’in verdiği bilgiye göre, belediyenin mevcut imar koşullarında tramvay caddesi tarafındaki parseller için 5 kat, proje alanının diğer bölümlerinde ise 4 kat yapılaşma koşulları bulunuyor. Parsellerin ayrı ayrı değerlendirilmesi halinde ada bazlı birleşmeyle elde edilen ilave imar avantajının sağlanamayacağını belirten Sevim, 3 bin metrekarenin üzerinde bir alanın tevhit edilmesiyle projenin uygulanabilir hale geldiğini savundu. Sevim, “Normal şartlarda bu şartlarda projenin bu şekilde gerçekleşmesi mümkün olmayabilirdi. Ancak Zeytinburnu Belediyesinin sağladığı yaklaşık yüzde 37,5’luk imar artışı sayesinde sistem kurulabiliyor. Bu avantajı tevhitli inşaat alanı üzerinden değerlendirerek maliklere paylaştırıyoruz” diye konuştu. TEK BLOK TASARIMININ NEDENİ: İMAR VE YÜKSEKLİK SINIRLAMASI Projenin mimari tasarımıyla ilgili eleştirilere de değinen Sevim, tek blok görünümünün tercih edilmesinin temel nedeninin bölgedeki imar ve yükseklik koşulları olduğunu söyledi. Proje alanının yaklaşık 5 bin 500 metrekare olduğunu, belediyeye yapılan terkler ve planlama düzenlemelerinin ardından yapılaşmaya esas alanın yaklaşık 4 bin 300 metrekare seviyesine geldiğini belirten Sevim, toplam inşaat alanının yaklaşık 40 bin metrekare olarak planlandığını ifade etti. Sevim, bölgede 14 kat ve 45 metre sınırının bulunduğunu, daha yüksek yapılaşma imkânı olması halinde farklı blok çözümlerinin değerlendirilebileceğini ancak mevcut koşulların tasarımı etkilediğini söyledi. Mimari projede ışık ve kullanım alanlarını artırmak amacıyla yarım L biçimli bir yerleşim üzerinde çalışıldığını belirten Sevim, tramvay caddesi cephesindeki dairelerin belirli katlardan itibaren deniz manzarası görebileceğini, arka cephede ise yaklaşık 30 metrelik mesafe bırakılmasının hedeflendiğini kaydetti. Proje alanında yeşil alan, altında otopark, çocuk oyun alanları ve sosyal kullanım alanlarının planlandığını anlatan Sevim, çevredeki yapıların da mesafe ve yerleşim düzeninden olumlu etkilenmesini beklediklerini söyledi. OTOPARKTAN SOSYAL ALANLARA KADAR YENİ DONATILAR PLANLANIYOR Real Grup yetkilisi, projenin yalnızca konut ve iş yerlerinin yenilenmesinden ibaret olmadığını, sosyal donatıların da tasarımın önemli bir parçası olduğunu belirtti. Sevim’in açıklamasına göre projede kapalı otopark, asansörler, sosyal alanlar, toplantı odaları, çocuk oyun alanları ve ortak kullanım alanları bulunacak. Ayrıca hamam, havuz ve sauna gibi sosyal imkânların da projede yer alması planlanıyor. Mevcut durumda bodrum katlarda yaşayan bazı hak sahiplerinin yeni projede daha fazla gün ışığı alan katlarda konut sahibi olmasının hedeflendiğini söyleyen Sevim, teknik şartname ve proje detaylarının maliklerin talepleri doğrultusunda değerlendirilebileceğini ifade etti. Firma olarak Zeytinburnu’nda uzun yıllardır faaliyet gösterdiklerini belirten Sevim, bölgede kalıcı olmayı ve projeyi yalnızca bir inşaat çalışması olarak değil, mahalleye değer katacak bir dönüşüm olarak tamamlamayı hedeflediklerini söyledi. FİRMADAN 30 AYLIK TESLİM HEDEFİ VE “EKSTRA ÖDEME OLMAYACAK” AÇIKLAMASI Hak sahiplerinin en fazla merak ettiği konulardan biri de inşaat süresi ve maliyetler. Sevim, proje kapsamında maliklerden ilave bir ödeme alınmadan dönüşümün tamamlanmasının hedeflendiğini belirtti. Ruhsat tarihinden itibaren 30 aylık bir yapım süresi öngördüklerini kaydeden Sevim, “Allah izin verirse ruhsat tarihi itibarıyla 30 aylık sürenin sonunda hak sahiplerimiz yeni dairelerine kavuşacak. Vatandaşlarımızın ceplerinden ekstra bir para çıkmadan projeyi tamamlamayı hedefliyoruz” dedi. Bu açıklama, özellikle inşaat süresince kira ödemek zorunda kalacaklarını belirten ve ekonomik yükten endişe duyan maliklerin talepleri açısından önem taşıyor. Ancak teslim süresi, kira yardımı, sözleşme hükümleri ve ödeme yükümlülüklerinin her hak sahibi açısından imzalanan belgeler üzerinden ayrıca değerlendirilmesi gerekiyor. “HUKUKİ DANIŞMANLARIMIZLA GÖRÜŞEBİLİRLER” Süreçte hukuki destek sağlanıp sağlanmadığına ilişkin soruya da yanıt veren Sevim, firmanın hukuk danışmanlarının belirli periyotlarla ofise geldiğini ve bilgi almak isteyen maliklere danışmanlık verildiğini söyledi. Maliklerin kendi avukatları ve hukuk müşavirleriyle birlikte görüşmeye gelmelerine de açık olduklarını belirten Sevim, “Komşularımız kendi hukuk danışmanlarıyla birlikte geldiklerinde de kendilerini ağırlıyoruz. Teknik, idari veya hukuki hiçbir mahsur yok. Her türlü soruya kapımız açık. Yeter ki bilgi almak için bize ulaşsınlar” ifadelerini kullandı. Sevim, firma tarafından bazı örnek vekâlet, noter, tapu ve muvafakat belgelerinin de gösterildiğini; ancak kişisel verilerin korunması nedeniyle bütün belgelerin paylaşılmasının mümkün olmadığını söyledi. DEPREM GÜVENLİĞİ VE KAROT TARTIŞMASI Dönüşüm projesinin gerekçelerinden biri de bölgedeki yapıların deprem güvenliği. Sevim, proje alanındaki bazı binaların riskli yapı statüsünde bulunduğunu ve ciddi teknik sorunlar taşıdığını ileri sürdü. Bölgedeki eski yapıların beton ve demir özelliklerine ilişkin değerlendirmelerde bulunan Sevim, bazı binalarda deniz kumu, yıkanmamış kum, deniz kabuğu parçaları ve yetersiz donatı kullanımı gibi sorunlarla karşılaşılabileceğini söyledi. Ancak bu değerlendirmelerin her bina için ayrı ayrı yapılacak teknik incelemeler ve resmî risk tespit raporlarıyla ortaya konulması gerekiyor. Maliklerin karot işlemleri, sonuçların paylaşılması ve binaların risk durumuna ilişkin itirazları da sürecin önemli başlıkları arasında yer alıyor. Sevim, vatandaşların teknik konularda bilgi almak için firmaya başvurabileceğini belirterek, sürecin şeffaf yürütülmesi gerektiğini savundu. PROJEYE DESTEK VEREN MALİKLER: “BU FIRSATI KAÇIRMAYALIM” Projeye ilişkin itirazların yanı sıra dönüşümü destekleyen hak sahipleri de bulunuyor. Mahallede yaklaşık 25 yıldır yaşadığını belirten Şenay Güzel, mevcut yapıların yenilenmesini gerekli gördüğünü ve projeye bu nedenle destek verdiğini söyledi. Güzel, binalardaki bazı çatlakların ve küçük sarsıntılarda hissedilen titreşimlerin kendisini endişelendirdiğini belirterek, deprem güvenliği açısından dönüşümün ertelenmemesi gerektiğini ifade etti. Yarısı Bizden kampanyasının vatandaşlar için önemli bir fırsat oluşturduğunu dile getiren Güzel, mahalle sakinlerinin farklı firmalarla görüştüğünü, tamamlanmış projeleri incelediklerini ve Real Grup’un teklifini uygun bulduklarını söyledi. Firma hakkında araştırma yaptığını ve daha önce tamamlanan projelerde yaşayan kişilerle görüştüğünü belirten Güzel, edindiği izlenimin olumlu olduğunu ifade etti. Kendi dairesinin metrekare bakımından küçülebileceğini kabul eden Güzel, buna rağmen güvenli ve yeni bir binada yaşamanın kendisi için daha önemli olduğunu söyledi. Dönüşüm sürecinin ekonomik zorluklarının farkında olduğunu, kira yükünün ve inşaat süresinin vatandaşlar açısından önemli bir sorun oluşturduğunu da dile getiren Şenay Güzel, buna rağmen projenin değerlendirilmesi gerektiğini savundu. Güzel, projeye karşı çıkan vatandaşların yalnızca itiraz etmek yerine alternatif öneriler de ortaya koymasının faydalı olacağını belirterek, mahalledeki görüş ayrılıklarının diyalogla aşılabileceğini ifade etti. “FİRMAYA GÜVENİYORUZ, SORULARIMIZA CEVAP ALIYORUZ” Projeye destek veren bir başka malik Fatma Günçıktı ise 16 numaralı binada yaşadığını belirterek dönüşüm sürecini olumlu değerlendirdiğini söyledi. Firma yetkilileriyle sık sık görüştüğünü, merak ettiği konuları sorduğunu ve yanıt alabildiğini ifade eden malik, projenin kapalı otopark, güvenlik ve çocukların kullanabileceği alanlar bakımından önemli avantajlar sağlayacağını düşündüğünü dile getirdi. Mevcut binada bireysel dönüşüm yapılması halinde mülk sahiplerinin daha fazla mali yükle karşılaşabileceğini düşündüğünü belirten vatandaş, ada bazlı proje kapsamında devlet desteklerinden daha fazla yararlanılabileceği yönünde beklentisi bulunduğunu söyledi. Bu konudaki destek ve kira yardımı şartlarının ise ilgili mevzuat ve resmî başvuru koşullarına göre netleşmesi gerektiğini vurgulamak gerekiyor. Malik, projenin kendileri açısından yeni ve daha güvenli bir yaşam imkânı oluşturacağına inandığını belirterek dönüşüme destek verdiğini ifade etti. TARTIŞMANIN MERKEZİNDE ŞEFFAFLIK VE GÜVEN VAR Seyitnizam Mahallesi’ndeki dönüşüm sürecinde tarafların açıklamaları, tartışmanın yalnızca bir inşaat projesinden ibaret olmadığını ortaya koyuyor. Bir tarafta deprem güvenliği, yapıların yenilenmesi, otopark ve sosyal donatı beklentisiyle projeye destek veren malikler bulunuyor. Diğer tarafta ise mülkiyet haklarının korunması, daire ve iş yeri metrekarelerinin adil hesaplanması, şerefiye farkları, kira yükü ve hukuki işlemlerin açıklığa kavuşturulmasını isteyen vatandaşlar yer alıyor. Firma, ada bazlı dönüşüm sayesinde imar artışı elde edildiğini, proje genelinde büyüme sağlandığını ve hak sahiplerine ilave ödeme çıkmadan yeni yapıların teslim edilmesinin hedeflendiğini savunuyor. İtiraz eden maliklerin beklentisi ise bu açıklamaların sözleşmeler, bağımsız bölüm listeleri, metrekare cetvelleri, teknik raporlar ve resmî belgelerle somutlaştırılması. Mahalle Muhtarı İsmail Gülcan’ın tarafları bir araya getirme ve vatandaşların mağdur edilmemesi yönündeki çağrısı da sürecin ortak beklentisini özetliyor. Seyitnizam’da dönüşümün nasıl sonuçlanacağını önümüzdeki dönemde yapılacak görüşmeler, resmî işlemler, maliklerin kararları ve projenin teknik-hukuki ayrıntıları belirleyecek. Mahalle sakinlerinin ortak beklentisi ise deprem riskine karşı güvenli yapılara kavuşurken hiçbir hak sahibinin mağduriyet yaşamaması. ZEYTİNBURNU HABER GAZETESİ-ÖZEL HABER-MURAT ERGÜN-TAYLAN DEMİRELLİ