’Zeytinburnu’nun tek kurtuluşu Ada Bazlı Kentsel Dönüşümdür’

Zeytinburnu’nda ilk özel Kentsel Dönüşümün mimarı Meclis Üyesi, İşadamı Fikret Tuncer ile Kentsel Dönüşümü ve bunun önündeki engellileri konuştuk. Öncelikle kentsel dönüşüm adını yanlış bulduğunu belirten Tuncer, kente hiçbir şey katmayan bir dönüşümün adına Kentsel Dönüşüm diyemeyiz bunun adı olsa olsa Binasal Dönüşüm olur dedi.  Binaları yenilerken Adazlı Dönüşümü öne çıkarmalıyız. Eğer bu çok mümkün olmazsa Depremi sağlıksız bir binada bekleyecek halimiz yok. O zaman Binasal Dönüşüm yapılabilir. Binalar yenileniyor ama eskiye ilave ne bir yeşil alan, ne yol, ne çocuk parkı yapılabiliyor. Yani yapılan kentsel dönüşümde insanlar için sosyal alanlar eksik bırakılıyor. Kente katkı sunmayan bu anlayışı bırakmalıyız. Bu yüzden parsel bazlı dönüşüm yerine ada bazlı kentsel dönüşüme geçmeliyiz. Bunun güzel örnekleri İstanbul’da da Zeytinburnu’nda da mevcut.” dedi. Tuncer, Özellikle İstanbul 1960’lı yıllarda gelen yoğun göçle birlikte gecekondulaşmayı tamamlamış 1980’li yıllardan sonra da projesiz hatta denetimsiz gecekondular korunarak yapılan planlar neticesinde şu anki yapı stoku ortaya çıkmıştır. Zeytinburnu’da bu çarpık yapılaşmadan payını almıştır. 100 metre² parseli (arsası) olan bir kişi yaklaşık 80 metre kuruluş, üst katlarda 90 metre² normal kat yaparak bodrum zemin üç normal kat artı çatı arası piyesi olarak yapacağı binasında toplam 460 m2 yapı yapması gerekirken bahçeye ve yola büyütüp bir katta fazla yaparak 600 m2 kullanım alanı yapmışlardır. Bu emsal tabirinde arsa Çarpı emsal katsayısı formülünden emsali 4,6 olması gerekirken, emsal 6 olarak kullanılmış yapı stoklarıyla karşı karşıya olduğumuz yapı stoklarıdır.  Vatandaş etrafında kentsel dönüşüm adı altında yapılan binaların 15-20 katlı yapıların yapıldığını gördüğünde kendilerinin de böyle bir hakkı olduğunu düşünerek ister istemez tepki gösteriyor. Oysa,  15-20 katlı yapılan yapıların kanuni emsallerinin 2 ila 2,5 arasında değiştiği yönetmelikten gelen emsal dışı alanlar ile bu kullanımın 3,5 civarına geldiği konusunda vatandaşın bilgi eksikliği bulunmaktadır.  Kendi yaptığım bir projeden örnek vermek istiyorum, Zeytinburnu’nda 2500m² arsa üzerinde 22.500 m2 inşaat alanına sahip Tek blok üzerinde Livza Zeytinburnu projesini yapıyoruz. Ticari 2 katı ve 13 katlı konut Seçenekleri, 4 katlı otopark ve sosyal donatı alanları mevcut. Oysa bu projenin yerinde 14 Otoparkı, sosyal donatı alanları olmayan binalar mevcuttu. İşte bu ayrımın vatandaşa görsel örneklemeli anlatılıp bilinçlendirmek gerekmektedir. Yani vatandaşın parsel bazında kendi kullandığı emsal diğer büyük arsaların kullandığından fazla olduğunu öğrenmeli ve kabul etmelidir.  Peki Zeytinburnu’nda bu dönüşümü en hızlı ne şekilde yapabiliriz ’in cevabı ise, Konuya girmeden evvel bazı şeylerin değerlendirmesi açısından halkın bilinçlendirilmesi ve yanlış bilinenlerin anlatılması gerekmektedir bunun için konuya şöyle gireceğim. Mevcut binanın kendi parselinde yıkılıp yenilenmesi... burada yenileme masrafı vatandaşın kendi imkanlarıyla ve veya dönüşüm kredileri hesabından uygun krediler verilerek yenilettirilebilir ki buna kentsel dönüşüm diyemeyiz. Mevcut küçük parsellerin en az 1000 m2’lik geometrisi düzgün dikdörtgen olacak şekilde parseller oluşturarak dönüşüm teşviki yaratmak kademeli olarak 1000 m2 ve üstü arsa toparlayana %25…2000 m2 ve üstü arsa toparlanırsa %35…3000 m2 ve üstü toparlayana %45 plandan gelen imar hakkının üstüne ilave edilerek 6-7 katlı çok yüksek olmayan binalar oluşturmak ki bu formüle göre çıkacak alanı kullanmak için en az 13-15 katlı yapılar yapılması gerekmektedir. Bu daha fazla birliktelik gerekeceğinden beş yılda Zeytinburnu’nda bu yola girmiş tek proje bizim yaptığımız Livza Zeytinburnu projesidir. Bu projede beş yılda ancak yeni başlayabilmiştir. Küçük parsellerin birleşmesiyle 1000 m2 ve üstü parsel oluşturur iken mevcut binaların plandan gelen haklarından %25 kesinti yapılıp toplamdaki hakka %10 teşvik verilerek yenileme için bir miktar satılabilir alan çıkarılarak dönüşüme katkı sağlanabilir.Bu ve benzeri örneği çoğaltmak mümkündür. Burada vatandaşın geçmiş zamanlarda dönüşüm projelerine gösterdiği mukavemeti göz önüne alarak etrafında yenilenen alanların cazibesini göstererek uygun bütçe ile yenilenmenin önünü açacak hepsini içinde barındıracak bir formülde buluşmak gerekmektedir. Kentlerin beton yığınları haline gelmesine kendisinin de karşı olduğunu, Cumhurbaşkanımız Erdoğan’ın açıkladığı yatay mimarili şehirler projesini desteklediğini belirten Fikret Tuncer, “Ancak bu yeni yapılacak yerleşim alanları için uygun. Örneğin Kanal İstanbul için çok uygun ama eski yerleşim alanlarında bunu uygulamak nasıl mümkün olacak? Binalar bitişik nizam, üst üste binmiş binaları yıkıp yerine az katlı binalar yaptığınızda, son katlarda oturan insanlara ne vereceksiniz? Veya sosyal alanı nasıl sığdıracaksınız?” Tuncer, bunun çözümünün ancak ada bazlı dönüşüm ile sağlanacağını belirterek, “mevcut yüksek katlı binalar için ve yapılacak kentsel dönüşümlerde kat sınırlaması esnetilmeli, buna uygun düzenlemeler yapılmalı. Deprem gerçeğimiz var, Zeytinburnu’nda, Kartal’da çöken binalar ders niteliğinde. İnsanları depremlere karşı korumak için çürük binalardan biran önce kurtarmak gerekiyor.” dedi. Parsel bazlı dönüşümde bile bir sürü itiraz sesi yükselirken ada bazlı dönüşümde bundan çok daha fazla itirazın olacağını belirten Tuncer, “Bunun çözümü bilirkişi atamak ve uygun yönetmelik çıkarmak. Mesela itiraz eden yüzde 10’luk bir kesim mi var bilir kişi burada devreye girsin, o vatandaşları mağdur etmeyecek daha önemlisi diğer yüzde 90’lık kesiminde kabul edeceği çözümler üretsin. Bu şekilde süreç işletilebilir.” dedi. ZEYTİNBURNU HABER GAZETESİ-ÖZEL-TAYLAN DEMİRELLİ