Zeytinburnu’nun imar planı değişikliği teklifi oy birliği ile İBB’ye gönderildi

Zeytinburnu’nun İmar planlarında yapılan değişiklikle ilgili Zeytinburnu Haber gazetesine özel açıklama yapan AK Parti Meclis Üyesi, İmar Komisyonu üyesi İnşaat mühendisi Adem Uluocak; Biz bu değişikliği Kentsel Dönüşümün önündeki engelleri göz önüne alarak ve Zeytinburnu’nun hali hazırdaki yapı stokunu inceleyerek hazırladık. Bizim için yarın bir tane bile binanın yenilenmesi önemlidir. Artık binalar deprem olmadan bile  kendi kendine yıkılır durumdadır. O yüzden bir an evvel harekete geçmemiz gerekiyordu.Bu değişiklik Büyükşehir Meclisinden geçtikten sonra artık Zeytinburnu’nda, zemin ve bodrumunda dükkan olan binalar yıkılıp yeniden yapıldığında tam kat alacaklar dubleks yapmayacaklar. Bodrum katında bağımsız daire zemin katında bağımsız daire olanlar ise bunları birbirine bağlarlar ise yani içinden ters dubleks yapılacak şekilde bunlar da tam kat alacaklar dubleks çatı arası piyesi yapmayacaklar. Mevcut hali hazırda dubleks yapmak isteyenler yani çatı arası piyesim olsun önünde terasım olsun isteyenler aynı şekilde haklarını alabilecekler onlar kat almadan bu şekilde devam edecek. Küçük parsellerin birleşmesi ile toplamda  inşaat alanını artıracak bir düzenleme de yapıldı. Örneğin iki tane 100 metrelik parselin birleşmesi ile %5 inşaat alanına katkı artı %10 emsal dışı alan artı yangın merdiveni ve asansör de ilavesi yapılacak. Küçük parsellerin birleşmesi ile yapılacak olan kentsel dönüşüm inşaatlarında ayrık nizam yapma şartı yok isterse ayrık nizam yapıp yönetmelikteki usulleri sağlayacak eğer ister ise bitişik nizam yapıp ona göre düzenleme de yapabilecekler.. Zeytinburnu Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü’nün hazırladığı ‘Plan notuna plan notu ilavesi’ ise şu şekilde belirlendi. KONUT VE KONUT+TİCARET ALANLARINDA: A.  Meri UİP notları ile çelişmesi durumunda bu plan notları geçerlidir. Bu plan notlarında açıklanmayan durumlarda meri yönetmelik hükümleri ile meri UİP notları geçerlidir. B.  Bir diğer kat ile bağlantılı olarak yapılacak dükkân ve büroların, katlar arasındaki bağlantıyı sağlayan ve bina cephesinden itibaren önünde gerekli ölçülerde sahanlık ayrılan asansör ve/veya merdiven ile boşluk/şaft izdüşümlerinin dışında kalan zemininin dar kenarı 2.00 metreden, alanı 6.00 m²’den az olamaz. C.  Asma kat, çekme kat, çatı katı, ara katlarda (kademelendirilmiş son katlarda yapılabilecek çatı terası özelliği taşıyanlar hariç olmak üzere, emsale dâhil olmayan) gezilemeyen kat terası yapılamaz. Ç.  06.12.2007 T.T. UİP’na uygun olacak şekilde inşa edilmiş olan binalar ile aynı istikamette olan parsellerde bu binaların çıkma teşekkülüne uyulacaktır. D.  Kot alınacak yer meri yönetmeliklere göre belirlenecektir. E.  Bitişik ve blok nizam yapılaşma koşuluna tabii binaların saçak kotu hesaplanırken zemin kat tavanı üst kotu ±0.00 kotundan itibaren +4.50 metre, normal kat brüt yükseklikleri 3.00 metre olarak dikkate alınacaktır. Kat yükseklikleri bu ölçülerden bağımsız olarak meri mevzuattaki sınırlar içinde kalmak koşuluyla ilçe belediyesince onaylanacak projede belirlenebilir. Ayrık nizam yapılaşma koşuluna tabii binaların saçak kotu siluet ile ilgili olarak İBB Meclisi tarafından kabul edilmiş olan yükseklik sınırlamalarını ve Yençok su basman kotunun üstünde 15 katı aşmamak koşuluyla, kat yükseklikleri ise meri mevzuattaki sınırlar içinde kalmak koşuluyla ilçe belediyesince onaylanacak projede belirlenebilir. F.  Çatı terası yapılmayacak binalarda çatılar saçak ucundan başlatılarak; çatının altında son kat tavan döşemesi yapılması halinde son kat tavan döşemesinin üst kotundan itibaren en fazla 1.80 metre mahya yüksekliğine kadar, çatının altında son kat tavan döşemesi yapılmaması halinde son kat taban döşemesinin üst kotundan itibaren en fazla 4.5 metre mahya yüksekliğine kadar yapılacaktır. G.  Konut ve Ticaret bağımsız bölümlerinin brüt alanları; 80 m2’nin altında yüzölçüme sahip ise 3 adet bağımsız birim için 1 araçlık, 80 m2 dâhil 120 m2 ye kadar yüzölçüme sahip ise 2 adet bağımsız birim için 1 araçlık, 120 m2 dâhil 180 m2 ye kadar yüzölçüme sahip ise 1 adet bağımsız birim için 1 araçlık, 180 m2 ve üzeri yüzölçüme sahip ise 1 adet bağımsız birim için 2 araçlık otopark yeri ayrılacaktır. Parsel alanının tamamı zemin kotu altında otopark olarak kullanılabilir. Yönetmelikte tarif edilen bahçe mesafelerin sağlanması koşuluyla ön, yan ve arka bahçe mesafeleri içinde mekanik/otomatik katlı otopark tesis edilebilir. Otopark giriş çıkışlarının UTK kararlarına uygun olması şarttır. Komşu parsellerin anlaşması ve maliklerin muvafakati halinde bitişik bahçeler, aradaki duvar kaldırılmak suretiyle ortak otopark olarak kullanılabilecektir. H.  Bu plan notlarından yararlanacak parsellerin; 1.  Yapılaşmamış veya ruhsatsız yapılaşmış olanlarının, bedel karşılığı kamulaştırılmamış kadastral yüzölçümünün; (a)  En az %60’ı meri imar planındaki istikametlere ve hat kitleye göre taban oturumu alanı içinde kalanların varsa kendi KAKS üzerinden, yoksa meri imar planına göre; zemin kat sınırları dışına taşmayan Birinci Bodrum Kat, Zemin Kat, Normal Katlar, Çatı Arası Piyesi (normal kat alanının %50’si kadar) üzerinden hesaplanan alanı, (b)  %40’ından daha fazlası meri imar planındaki istikametlere ve hat kitleye göre taban oturumu alanı dışında kalanların kadastral yüzölçümünün %60’ının; varsa kendi KAKS ile yoksa bulunduğu adanın meri imar planına göre hesaplanan ortalama inşaat alanı oranı ile çarpımıyla elde edilecek inşaat alanı, (c)  Tamamı yol ve/veya donatı alanında kalanların bir toplulaştırma projesine dâhil olmak suretiyle belediyeye bedelsiz terk/devir edilenlerinin kadastral yüzölçümünün %60’ı ile parselin varsa kendi bulunduğu adadaki, yoksa çevresindeki adalardaki “donatı fonksiyonları dışındaki fonksiyonların” meri imar planına göre hesaplanan ortalama inşaat alanı oranının çarpımıyla elde edilecek inşaat alanı, 2.  Yapılaşmış olup ruhsatı ve/veya yapı kullanım izin belgesi bulunanların “ruhsat ve/veya yapı kullanım izin belgesindeki iskân edilen mahallerin toplam brüt inşaat alanı” (3194 sayılı İmar Kanunu’nun geçici 16. maddesine göre yapı kayıt belgesine konu edilen inşaat alanı bu kapsamda değerlendirilmez ve kazanılmış hak oluşturmaz.) ile “meri imar planı ve plan notlarına göre hesaplanacak olan inşaat alanından” malikin tercih ettiği alan MERİ İNŞAAT ALANI olarak, Bunlardan tamamı yol ve/veya donatı alanında kalan veya inşaat istikameti ile hat kitle dışında kalan parsellerin haricindekilerin inşaat alanının dayanağı olan imar planı ve plan notlarının sağladığı; Meri mevzuat ile yasaklanmış olmayan fonksiyon MERİ FONKSİYON olarak, Kat adedi (varsa ÇAP dahil) MERİ KAT ADEDİ olarak, (talep edilmesi halinde kat konumu korunacaktır) Bina yüksekliği MERİ BİNA YÜKSEKLİĞİ olarak Kabul edilir. I.  Bu plan notlarından bir parselin müstakil olarak yararlanması durumunda; 1.  Meri mevzuata göre bağımsız bölüm teşkil edilebilecek olan en alt bodrum katta (bir bordum kat iskân edilebiliyorsa 1. Bodrum katta, iki bodrum kat iskân edilebiliyorsa 2. Bodrum katta, üç bodrum kat iskân edilebiliyorsa 3. Bodrum katta, …… ) bağımsız bölüm oluşturulmaması, bunun yerine bu katlarda bir üst kattaki bağımsız bölüme bağlı piyesler yapılması ve yine meri mevzuata göre teşkil edilebilecek olan çatı arası piyesinin yapılmaması tercih edilen binalarda bunlardan ve varsa bina konturlarının küçülmesinden kaynaklanan inşaat alanı kayıplarını telafi etmek üzere meri kat adedine bir tam normal kat ilave edilir. 2.  Parselin meri inşaat alanının, meri imar planında bina taban oturumunun küçülmesine bağlı olarak yeni kat adedi ile de karşılanamaması halinde meri inşaat alanı kaybını karşılamak üzere veya mevcut durumda ada genelinde uygulanmış olan çekme mesafelerinden farklı çekme mesafesi uygulanarak belirlenmiş olan istikamet ve hat kitlelerin yol açtığı düzensizliklerin giderilmesi amacıyla; plan tadilatı yapılmaksızın, yol cephelerinde komşu parsellerden imar istikameti imar adasına yakın olanın imar istikameti dikkate alınarak, yan ve arka bahçelerde ise açığa çıkan bina cephelerinde hiçbir katta komşu parsel sınırlarına iki metreden fazla yaklaşmamak koşuluyla, meri imar planındaki istikametlere ve hat kitleye bağlı kalınmaksızın taban oturumu ilçe belediyesi tarafından hazırlanacak inşaat istikamet rölövesiyle belirlenebilir. Yapılacak düzenlemeler ile meri inşaat alanının aşılmasına izin verilmez. Yapılacak düzenlemelere rağmen kısmen kullanılamayan meri inşaat hakkı transfer edilmek üzere saklı tutulamaz. İ.  Bu plan notlarından birden çok parselin tevhit edilerek yararlanması durumunda; 1.  Çatı arası piyesi yapılamaz. 2.  Bir kısmı veya tamamı meri imar planında konut, konut+ticaret fonksiyonunda yer alan, aynı adadaki veya plan tadilatı ile tek ada haline getirilecek farklı adalardaki parsellerden; (a)  1.000 m2 den küçük yüzölçüme sahip olanların meri inşaat alanları, (1) Adadaki/adalardaki parsellerin bir kısmının tevhit edilmesiyle oluşturulan; • 500 m2 ye kadar yüzölçüme sahip parsellerde %5 oranında, • 500 m2 dâhil 1.000 m2 ye kadar yüzölçüme sahip parsellerde %10 oranında, • 1.000 m2 dâhil 2.000 m2 ye kadar yüzölçüme sahip parsellerde %15 oranında, • 2.000 m2 dâhil 3.000 m2 ye kadar yüzölçüme sahip parsellerde %20 oranında, • 3.000 m2 ve üzerinde yüzölçüme sahip parsellerde %25 oranında, (2) Adanın/adaların tamamının tevhit edilmesi ile oluşturulan • 2.000 m2 ve üzerinde yüzölçüme sahip parsellerde %25 oranında, artırılır. (b)  1.000 m2 ve daha büyük yüzölçüme sahip olanlar 1.000 m2’den küçük olanların faydalandığı artış oranının yarısı kadarından faydalanır. 3.  “İ. 2.” de tarif edilen artışların uygulanmasında tevhide konu boş parseller yapılaşmış parsellerin faydalandığı artış oranının yarısı kadarından faydalanır. 4.  Bu uygulamalar sırasında uygulama bütünlüğü gözetilerek projeye dâhil edilebilecek olan 4708 sayılı Kanun’a uygun olarak ruhsat alarak tamamlanmış binaların bulunduğu parsellerin toplam yüzölçümü, tevhit sonrası oluşacak parselin yüzölçümünün %25’inden fazla olamaz. Bu binaların yıkılıp yeniden yapılmasının finansmanının sağlanması amacıyla meri inşaat alanlarına “İ. 2.” de tarif edilen artışlar uygulanmaksızın 2/3 oranında artış sağlanacaktır. 5.  Bu uygulamalar sırasında yeni oluşacak parsellerde inşa edilecek “planlı alanlar imar yönetmeliğinde tarif edilen katlar alanı hesabına dâhil edilmeyen kullanımların” alanları, tevhide konu parsellerden; (a)  Tevhit öncesi emsale tabi olanlar açısından meri yönetmeliğe göre hesaplanacak alanı, (b)  Tevhit öncesi emsale tabi olmayanlar açısından ise artırılmış inşaat alanının %10’unu geçemez. Bu sınırın aşılması durumunda aşan miktar emsale dâhil alan hesabından düşülür. Yangın merdiveni özelliği taşıyan ana merdivenler haricinde kalan yangın merdivenleri ve asansörler bu hesaba dâhil değildir. 6.  Tevhit edilmek suretiyle tek parsel haline gelerek imar artışından faydalanan parsellerin ifraz edilmesi veya ilave parsellerle tevhit edilmesi halinde son oluşan parselin/parsellerin imar artış miktarları yukarıda tarif edilen esaslar doğrultusunda yeniden hesaplanacaktır. 7.  Donatı alanı dışında kalan kısmı tevhit edilerek toplulaştırma projesi yapılan bir imar adasında bulunan donatı alanının, yüzölçümü değiştirilmemek, mülkiyeti tasarruf edenin görüşü alınmak ve daha sonra imar planlarına işlenmek koşuluyla ilçe belediyesince onaylanacak avan projede yeri değiştirilerek uygulama yapılabilir. 8.  Yapı adalarının birleştirilmesi durumunda uygulama alanında, kapatılan imar yollarının alanı kadar donatı alanı ayrılacaktır. 9.  Yol genişliğine bağlı irtifa belirlenmesi hususunda plan üzerinden ölçülecek yol genişlikleri ile simgeler ile belirtilen yol genişliklerinden büyük olan ölçü esas alınacak olup, en az bir parsel ile tevhit edilmeleri halinde; (a)  12.50 metre yol genişliğine kadar olan yollardan cephe alan parsellerin meri inşaat alanı BK+ZK+3NK+(bu plan notunun yürürlüğe girdiği tarihteki meri UİP’na göre hak edilmiş ise 4.NK)+ÇAP alanlarının toplamı olarak, (b)  12.50 metre ve daha geniş olan yollardan cephe alan parsellerin meri inşaat alanı BK+ZK+4NK+ÇAP alanlarının toplamı olarak hesaplanacaktır. 10.  Bu uygulamalar sırasında yeni oluşacak parsellerin yapı nizamı serbest olup, plan tadilatı yapılmaksızın, yol cephelerinde komşu parsellerden imar istikameti imar adasına yakın olanın imar istikameti dikkate alınarak, yan ve arka bahçelerde ise açığa çıkan bina cephelerinde hiçbir katta komşu parsel sınırlarına iki metreden fazla yaklaşmamak koşuluyla, meri imar planındaki istikametlere ve hat kitleye bağlı kalınmaksızın taban oturumu, blok şekli ve boyutları, parsel sınırından ve bloklar arası çekme mesafeleri, kat adedine bağlı çekme mesafeleri ilçe belediyesi tarafından belirlenebilir. (a) Yapı nizamının bitişik ve blok olması halinde; • 12.50 metre yol genişliğine kadar olan yollardan cephe alan parsellerde arttırılmış inşaat alanı hakları ZK+4NK (en fazla 16.50) irtifada kullanılabilecek olup, artırılmış inşaat alanı haklarının bu irtifaya sığmaması durumunda Yençok=ZK+5NK (en fazla 19.50) olarak uygulanabilir. • 12.50 metre ve daha geniş olan yollardan cephe alan parsellerde arttırılmış inşaat alanı hakları ZK+5NK (en fazla 19.50) irtifada kullanılabilecek olup, artırılmış inşaat alanı haklarının bu irtifaya sığmaması durumunda Yençok=ZK+6NK (en fazla 22.50) olarak uygulanabilir. İlave edilen kat nedeniyle artırılmış inşaat alanının aşılmasına izin verilmez. Bu durumda katlar arasında oluşacak alan farklarının uygun bir tasarımla düzenlenebilmesi amacıyla bina konturları ilçe belediyesi tarafından belirlenebilir. Kısmen kullanılamayan meri inşaat hakkı transfer edilmek üzere saklı tutulamaz. (b) Yapı nizamının ayrık olması halinde, hangi ölçüde artışa tabi olduğuna bakılmaksızın bu uygulamayla oluşan parselin yüzölçümünün avan projede belirlenen %10’luk kısmı daha sonra planda yol veya donatı alanına ayrılmak üzere Bila bedel kamuya terk edilir. Parselin bu terkten önce hesaplanmış olan inşaat hakkı arta kalan kısmında kullanılır. Tarif edilen terk bu parsel alanından yapılabileceği gibi belediyenin kamulaştırmasına konu eşdeğerde (konu edilen taşınmazların kıymetleri belediye kıymet takdir komisyonunca belirlenmek koşuluyla) başka bir donatı alanından da yapılabilir. Tek başına donatı alanı oluşturabilecek miktar ve geometride olmayan terkler komşuluğunda eklenebileceği türden donatı fonksiyonu olmayan yan ve arka bahçelerden yapılamaz. Yan ve arka bahçelerden yapılacak terkler sonrası yeni oluşacak parselin yan ve arka bahçe mesafelerinin 3 metreden az olmasına müsaade edilmez. Bu işlemler tamamlanmadan yapı ruhsatı düzenlenemez. J.  İlçe sınırlarının tamamında yapılabilecek imar hakkı transferi kapsamında; 1.  Transfer edildiği projeye ruhsat verilmesi aşamasında donatı alanı olarak değerlendirilmek üzere belediyeye bedelsiz devir edilen parselin/parsel hissesinin “H.” da tarif edilen (artırılmamış) meri inşaat alanı, transfer edildiği projenin yapılaşma koşulları çerçevesinde ve proje fonksiyonunda kullanılabilir. 2.  Projenin yoğunluğunu %20 oranından fazla artırmaması koşuluyla proje alanı dışından yapılacak inşaat alanı hakkı transferine izin vermeye ilçe belediyesi yetkilidir. 3.  Aynı parselin/parsel hissesinin imar hakkı transferi tekrar edilemez. İkinci bir projeye aktarılamaz. 4.  Transfer sonrası kullanılamayan inşaat alanı hakkı saklı tutulamaz.