Kiradan kurtulmak isteyenlerin ve yatırım amaçlı ev almak isteyenlerin aklında hep aynı sorular var; Ev fiyatları düşecek mi? Emlakta balon var mı? Konut fiyatları ne olacak? Faziler düşer mi? Yatırım amaçlı konut nereden alınır? Ve son günlerin en çko konuşulan konusu İmar Affı nedir? Bundan kimler faydalanabilecek? Tüm bu soruların cevabını Gayrimenkul piyasanın önemli isimlerinden biri olan  Piramit Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Yönetim Kurulu Başkanı Fatih Aydoğan’a sorduk.

Yatırım denilince akla birçok enstrüman gelmektedir ancak gayrimenkul diğerlerine göre her zaman popülerliğini korumuştur. Borsada risk faktörlerinin yüksek olması, döviz ve altının iyi bir yatırım aracı olmasına rağmen inişli çıkışlı yapısı ve bazen uzun süre stabil olması gayrimenkulü en rağbet edilen yatırım aracı kılmaktadır. Ülkemizde özellikle büyük şehirlerde ulaşım başta olmak üzere sanayi, turizm, sağlık  ve sosyo-kültürel yaşamı destekleyici yatırımların artması   gayrimenkullerin değerinde yükselişe neden olmuştur. Aynı zamanda artan nüfus ve göç gayrimenkule olan talebi hep canlı tutmaktadır.

İstanbul genelinde  konut sektörüne baktığımızda son 5 yılda m2 birim değerleri yaklaşık %120  artış göstermiştir. Son 1-2 yıl içerisinde artış oranında azalma yaşansa da yatırımcısının yüzünü hiç üzmeyen yatırım aracı olmuştur. Zeytinburnu ve çevresinde de durum farklı değildir ve İstanbul ortalamasına paralel bir şekilde artış göstermektedir. Zeytinburnu’nda gayrimenkul değerlerinin artışındaki baş faktörün ulaşım arterine yakınlık olduğu dikkat çekmektedir. Metrobüs, Metro -Tramvay hattı,  Marmaray, Avrasya Tüneli gibi İstanbul’un en büyük ulaşım araçlarının merkezi konumunda yer alması Zeytinburnu’ndaki gayrimenkul fiyatlarını  yukarı yönlü ivmelendirmektedir. 2019 ila 2023 yılları arasında  tamamlanması beklenen yeni metro hatlarının bir çoğunun  Zeytinburnu bağlantılı olması sebebiyle gayrimenkul fiyatlarına olumlu olarak yansıyacaktır. Ayrıca ilçenin göç alan yapısı ve arsa stoğunun hiç olmaması sebebi ile mevcut binalardaki kira değerleri sürekli yükselmekte ve bu durum taşınmazların değerine olumlu katkı yapmaktadır.   

 Zeytinburnu sınırları içerisinde The İstanbul Veliefendi,  Real İstanbul, Onaltı Dokuz, Ottomare ile Maltepe-Topkapı bölgesindeki sanayi yapıların dönüşümü ile Nef 12-13-14, Parima, Beyaz Rezidans, Mira Rezidans, Kale Konut Projelerinde oturum başlamıştır.   Büyük Yalı İstanbul, Yedi Mavi, Loca Mahal Veliefendi, Akzirve Zeytinburnu gibi yapımı devam eden marka projelerinin tamamlanması ile Zeytinburnu çehresini  değiştirecek Zeyport Liman Projesi, eğitim, sağlık ve sosyo-kültürel yapılar  ile birleştirildiğinde bölgedeki gayrimenkullerin değerine olumlu yönde etki edeceği kaçınılmazdır.

 Sadece konut piyasası değil, ulaşım olanakları dikkate alındığında ofis piyasası da Zeytinburnu için dikkatlice analiz edilmesi gereken bir alandır. Zeytinburnu iç piyasasına yönelik ofis ihtiyacı 58.Bulvar Caddesi veya ana arter özelliği taşıyan caddelerde karşılanabilmektedir. Ancak İstanbul’a hatta Türkiye geneline hitap eden firmalar için bu bölgeler tercih edilmemektedir, ilçe çevresi bu talebe daha uygundur.  E-5 hattında ofislerin doluluk oranının yüksek olması bu bölgede ofis ihtiyacının olduğunu göstermektedir. Topkapı-Maltepe bölgesindeki fabrika ve sanayi sitesi arazilerinin  hızlı bir şekilde markalı konut ve ofis projelerine dönüşmesi bölgedeki ofis ihtiyacını karşılayacağı tahmin edilmektedir. Yatırımcılar, bu bölgelere yapılacak olan ofis projelerine de yatırım yapabilirler. Kısacası, Zeytinburnu konut ve ofis piyasası için yatırım yapılabilecek doğru adrestir.

İMAR BARIŞI NEDİR? BUNDAN KİMLER FAYDALANABİLECEK?

•İmar Barışı ne anlama gelmektedir?

İmar barışı uygulaması, ruhsatsız ve iskânsız yapıların belli bir harç karşılığında kayıt altına alınarak iskân verilmesi ve bu gelirin dönüşüm projelerine finans sağlaması amacıyla getirilen bir düzenlemedir.

 •İmar Barışı Ne Zaman Çıkacak?

Bakanlar Kurulunda kabul edilen kanun tasarısının önümüzdeki günlerde yasalaşması bekleniyor.

•Hangi yapılar imar barışı kapsamında değerlendirilecektir ?

 Türkiye’de imar barışına konu ruhsatsız olarak inşa edilen  bina veya bağımsız bölüm sayısının ne olduğu tam olarak belirlenememiştir. Ancak mevcutta, Türkiye’de bağımsız yapı sayısı yaklaşık 9 milyon 554 bin, bağımsız birim sayısı ise 26 milyon 358 bin civarındadır. Aykırı bina sayısı tam olarak bilinmemekle birlikte %50 civarında bir aykırılık olduğu tahmin edilebilmektedir. Yapıların imar barışı düzenlemesine girebilmesi için 31 Aralık 2017 tarihinden önce inşa edilmesi yeterli olacaktır.

 •Vatandaşa getireceği fayda nedir ?

 İmar Barışı Kapsamında ruhsatsız yapılar başvuru yapılması halinde Yapı Kayıt Belgesi alacaktır. Yapı Kayıt belgesi alınan yapılara su , elektrik , doğalgaz bağlanılabilecek ve o yapıyla ilgili daha önce belediyece çarptırılmış idari para cezaları hükümsüz olacaktır.

 •Başvuru şekli nasıl olacaktır ?

 Vatandaşlar, imar barışı için 31 Aralık 2018 tarihine kadar Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve yetkilendireceği kuruluşlara başvuru yapabilecektir. Bakanlar Kurulu’nun son başvuru tarihini 1 yıl uzatma hakkı bulunmaktadır.

 •Yapı Kayıt bedeli maliyeti ne kadar olacak?

Belirlenen değer üzerinden %3 oranında kayıt bedeli alınacaktır. Eğer kat irtifakına geçilirse bu bedelin 2 katı oranında ödeme yapılması gerekmektedir. Değer belirlenirken arsa emlak değeri ve yapının maliyet değeri birlikte değerlendirilecektir.

•Devlet tahsil ettiği tutarları nerede kullanacak ?

 Yapılan tahsilatlardan oluşan gelir Kentsel Dönüşüm uygulamalarında kullanılacaktır. Bu sayede belediyelere 0 faizli kredi kullandırılacak ve vatandaşın kullandığı kentsel dönüşüm kredilerinde ise daha fazla faiz indirimi sağlanabilecektir. Ortalama 50 Milyar TL gelir hedeflenmektedir ve bu gelirin 70 Milyar TL çıkma ihtimali bulunmaktadır.

Danışmanlık için www.piramitgd.com adresinden Fatih Aydoğan’a ulaşabilirsin. İstanbul merkez ve 7 bölge müdürlüğü bulunan firma 61 farklı şehirde ekspertiz raporları hazırlamaktadır. SPK ve BDDK lisanlı firma tamamına yakını mimar, mühendis ve spk lisanslı uzman olan yaklaşık 200 personel ile hizmet vermektedir.

ZEYTİNBURNU HABER GAZETESİ-ÖZEL