“YASAL DÜZENLEMELER GEREKİYOR”

Kentlerdeki çarpık yapılaşma ve yarattığı sorunların çağdaş şehircilik ilkeleri ve planlama esaslarına uygun olarak yeniden yapılandırılmasını sağlamak üzere kentsel dönüşüm projelerinin gündeme geldiğini söyleyen Asım Güven, “Kentler kendi dönüşümlerini yapamayacağına göre bunu yapacak olan yöneticilerdir” dedi. Öncelikle hükümet ve meclislerin gerekli yasal düzenlemeleri yapması gerektiğini, yerel yönetimlerin ise uygulama mercii olduğunu söyleyen Güven şöyle devam etti. “Dönüşümle ilgili zaman içinde yapılan yasal düzenlemeler şunlardır; 5393 sayılı Belediye Kanunu, 5216 sayılı Büyükşehir Belediyesi Kanunu, 5436 sayılı Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun ve 5104 sayılı Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunlarıdır.Kentsel Dönüşüm konusu her ne kadar 1999 depreminden önce varidiyse de bu konu daha çok 1999 depremiyle birlikte kamuoyunda tartışılır ve konuşulur hale gelmiştir. Hatırlayacaksınız 1999 depreminden hemen sonra İBB yurt dışından ve özellikle Japonya’dan uzmanlar getirterek geniş çaplı toplantı ve konferanslar düzenlemiştir. Akabinde hasarlı binalar tespit edilerek bir envanter çıkarılmış ve o depremde en çok hasar gören Avcılar olmasına rağmen pilot bölge olarak ilçemiz Zeytinburnu seçilmiştir.

"VATANDAŞ İKNA ODALARINA ÇEKİLMİŞTİR"

Zeytinburnu Belediyesi de hasarlı binaların envanterini çıkarmış, ancak bunları yayınlamaktan çekinmiştir. Böylece çalışmalar kâğıt üzerinde kalmıştır. Zeytinburnu Belediyesi vatandaşın yararlanabileceği şekilde kentsel dönüşüm uygulaması yapmak yerine hazine, belediye ve  vakıflara ait geniş alanlı arsaların üzerine TOKİ ve KİPTAŞ  ile iş birliği yaparak vatandaşın yakınından bile geçemeyeceği yüksek binalardan oluşan siteler yaparak zenginlere satılmasını yeğlemiştir. Bu tür alanlarda irtifayı yüksek tutarak TOKİ, KİPTAŞ ve büyük inşaat şirketlerinin kar etmesini, yararlanmasını sağlamıştır. Bu tür geniş alanlara bitişik veya içinde yer alan vatandaşa ait arsaların bu projelere katılmasını sağlamak maksadıyla vatandaşlar ikna odalarına çekilmiş, kendilerinden yüksek miktarlarda katılım payı talep edilmiş ve bu şekilde vatandaşın yerini satması ve uzaklaşması sağlanmışlardır. Yerini satmak istemeyenlerden ise yüksek miktarlarda katılım payı alınmıştır.

"MÜLKİYET HAKKINI İHLAL EDECEK BİR KANUN ÇIKARILMIŞTIR"

Bu uygulamanın verimli olamayacağının anlaşılması veya bu tür alanların tüketilmesi üzerine vatandaşların kentsel dönüşüme katılımını sağlamak maksadıyla ve bu amaca yönelik olarak vatandaşın Anayasal hakkı olan mülkiyet hakkını ihlal edecek nitelikte yetkiler sağlayan 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen Afet Riski Alanındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkındaki Kanun kabul edilmiştir. Bu kanun, depremden sonra kentsel dönüşümü hızlandırmak maksadıyla kabul edilmiştir.

"VATANDAŞIN DEĞİL, MÜTEAHHİTLERİN LEHİNE TAVIR TAKINANLAR OLDU"

Fakat bu yasa hızlı süreci öngörürken, mülkiyet hakkı başta olmak üzere bir çok anayasal hak ihlal edilmiştir. Yasa yapılırken mülkiyet hakkını koruyacak tedbirler alınmamıştır. Hızlı bir kentsel dönüşüm sürecini öngören bu yasanın uygulanmasında da birçok sorun ortaya çıkmış ve sorunlar süreci hızlandırmaktan çok yavaşlatmıştır. Belediyeler bu hızlı süreci işletirken vatandaşın lehine değil, kötü niyetli bazı müteahhitlerin lehine tavır takınarak vatandaşları mahkemeye gitmeye yönlendirmişlerdir. Mahkemelerin bu sürece müdahil olmasıyla uygulamada kentsel dönüşüm sürecini tedbiren durdurulması gibi sorunlar ortaya çıkmaya başlamıştır. Uygulamada şöyle bir süreç gelişmektedir; Kötü niyetli bazı müteahhitler, bir şekilde apartmanda hisse payı elde etmek suretiyle paydaş olmaktadırlar. Paydaş olduktan sonra binaya yerleşen müteahhit, apartmanı yasa çerçevesinde kentsel dönüşüme sokabilmek maksadıyla 2/3 çoğunluğu bulmak için her türlü yola başvurarak, çoğunluğu elde ettikten sonra kalan 1/3 hissedarlara tüm haksızlıkları ve eşitsizlikleri uygulayarak zaten kalan 1/3 ünün bu sürece katılmalarını engellemektedirler.

"APARTMANLARIN ÇOĞUNDA YÖNETİM BULUNMUYOR"

Apartmanların büyük bir çoğunluğunda apartman yönetimi bulunmadığından 2/ 3 çoğunluk tarafından apartman yönetimi oluşturulmaktadır. Bu çoğunluğu yöneten ve yönlendiren kötü niyetli bazı müteahhitler, 1/3 çoğunluğun haberi olmadan toplantı düzenlemekte ve bu toplantılarda dilediği şekilde kararlar alınmaktadır. Alınan kararların usulüne uygun olarak tebliğ edilmesi zorunluluğu bulunmadığı gibi Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinin denetleme yetkisi de yoktur. Böylece genelde 1/3 çoğunluğa sahip olanların 2/3 çoğunluk tarafından alınan kararlardan haberi dahi olmamaktadır. 2/3 çoğunlukla anlaşan kötü niyetli bazı müteahhitler, 1/3 hakka sahip diğer maliklere sahip oldukları kat ve bağımsız bölümlerin yerine ve büyüklüğüne bakılmaksızın, dilediği yerde hatta bodrumların 2. katlarında küçük miktarlarda bağımsız bölümler göstererek kalan bağımsız bölümler 2/3 çoğunluk malikleri arasında paylaştırılmaktadır. Böylece uygulamada çok büyük haksızlıklara sebebiyet vermişlerdir. Bu durum karşısında 1/3 çoğunluğa sahip olanlar her türlü hukuki süreci denemekte ve süreci durdurmak için her türlü yasal yolu denemektedirler.

"DİRENEMEYEN MALİKLERİN YERLERİ ADETA GASPEDİLİYOR"

Buna direnemeyen maliklerin ise yerleri adeta gasp edilmektedir. 2/3 çoğunluğa katılmayan, 1/3 çoğunluğa sahip olanların yerleri bakanlıkça tespit edilen değerler üzerinden kötü niyetli bazı müteahhitlere satılmaktadır. Ancak tespit edilen bu değerler kişinin sadece arsa payı baz alınarak belirlenmektedir. Oysa aksine bu aşamada Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinin oluşturduğu komisyonlar tarafından 1/3 çoğunluğa sahip olanların hakları belirlenirken sadece arsa payı üzerinden değil de yapılacak inşaata ve hisselerine düşen payın değeri göz önünde bulundurularak değer tespiti raporları düzenlemiş olsaydı müteahhitlerin bu kötü niyetleri ve haksız uygulamaları engellenmiş, herkese hakkını vermek durumunda kalırlardı. 

"İDARİ YARGININ YÜRÜTMEYİ DURDURMA YETKİSİ ELİNDEN ALINMIŞTIR"

Bir diğer sorun ise yasa ile ilgili İdare Mahkemesine dava açma hakkı tanınmış fakat dava açılırken idari yargının yürütmeyi durdurma yetkisi elinden alınmıştır. İdari yargının 6306 sayılı yasanın uygulanmasından kaynaklanan davalarda yürütmeyi durdurma yetkisinin elinden alınması da vatandaşları bu yola başvurmaktan vazgeçirmektedir. Ancak süreci durdurmak maksadıyla vatandaşlar bu sefer Hukuk Mahkemelerinden tedbir kararı almak maksadıyla çeşitli yolları denemektedirler. Çünkü ancak Hukuk Mahkemelerinden tedbir kararı almak suretiyle süreci bir yere kadar durdurabilmektedirler.

"ARSA PAYLARI ADİL BİR ŞEKİLDE PAYLAŞILMIYOR"

Kentsel dönüşüm yasasının uygulanmasından doğan bir başka sorun ise arsa payı sorunudur. Bilindiği üzere bu gün fiiliyatta birçok yapıda bağımsız bölümler arasında arsa payları adil bir şekilde paylaşılmış değildir. Bunun yanı sıra arsa payı dahi bulunmayan kaçak katlar da bulunmaktadır. Bağımsız bölümler arasındaki arsa paylarının dağıtılması ve kaçak katlar ile ilgili payların belirlenmesi maksadıyla Hukuk Mahkemelerine gidilmekte, tedbir kararı alınmakta ve süreç bu şekilde durdurulmaktadır. Bu konunun çözümü kanunla belirlenmelidir.

"İPOTEK VE İNTİFA GİBİ, AYNİ VE ŞAHSİ HAK SORUNLARI DA MEVCUT"

Bir diğer sorun ise kentsel dönüşüm uygulamasına giren bir yapıda ipotek, intifa gibi ayni ve şahsi hakların varlığıdır. Her ne kadar yasada bu hakların yeni binaya nakledileceği kabul edilse dahi, uygulamada tapu müdürlükleri bu hakların yeniden oluşturulmasını aramaktadır.

"2/3 ÇOĞUNLUĞUNLUKLA İLGİLİ NET OLMAYAN BİLGİLER VAR"

2/3 çoğunluğun yasada nelerden ve kimlerden ibaret olduğu da net olarak belirlenmemiştir. Hissedarların 2/3 si mi yoksa hisse paylarının toplamının 2/3 sine sahip olanlar tarafından mı oluşturulacağı net olarak belirlenmemiştir. Bunun yanı sıra 2/3 çoğunluğun hangi yetkilere haiz olduğu yasada net olarak belirlenmediğinden, bu çoğunluk her türlü yetkiye sahipmiş gibi hareket ederek haksızlıklara ve lehlerine olan her türlü kararı çıkartmakta yetkiliymiş gibi davranmakta, karşımıza mutlak bir güç olarak çıkmaktadır.

"ÇATI KATLARI BAĞIMSIZ BÖLÜM HALİNE GETİRİLMELİDİR"

Kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan en önemli sorun, fiiliyatta bağımsız bölüm olarak kullanılmakta olan çatı katlarının bir alt kata bağlanmasıdır.Bu durum çatı katı sahiplerini sürece katılmaktan alıkoymaktadır. Bu nedenle artık çatı katları bağımsız bölüm haline getirilmelidir. Bu durum müteahhitle ile arsa  (mal) sahipleri arasında paylaşıma katkıda bulunacağından ve kat karşılığı yapımında kâr payını artıracağından mal sahiplerinin sürece katılımlarını kolaylaştıracaktır. Özetle çatı katları bağımsız bölüm haline getirilmelidir.

"KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YAŞANAN HAKSIZLIKLAR İÇİN ÖNERİLERİNİ SIRALADI"

Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüklerinin 2/ 3 çoğunluk kararının, 1/3 çoğunluğuna usulüne uygun tebliğ edilmesini denetleme yetkisi verilmelidir.Müteahhit tarafından 1/3 çoğunluğun bağımsız bölümleri belirlenirken, 2/3 çoğunluğa verilen bağımsız bölümlerle hakkaniyete uygun, eşdeğerde olmasını denetleme yetkisi Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne tanınmalıdır.Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü Komisyonları tarafından 1/3 çoğunluğun sahip olduğu arsa değeri belirlenirken, hakkaniyete ve denkleştirici adalet ilkelerine uygun olarak sadece arsa payları değerleri üzerinden değil, elde edebilecekleri ve kayba uğrayacakları menfaatleri de göz önünde bulundurularak değer tespiti yapılmalıdır. Böylece haksız uygulamaların önüne geçilebileceği kanaatindeyim. 

"VATANDAŞLARIN ALMASI GEREKEN ÖNLEMLERİ DE SIRALADI"

Diğer yandan vatandaşların da alması gereken bazı tedbirler vardır.Vatandaşlar, yönetimi bulunmayan apartmanlarda yönetimi belirlemeli ve apartman bağımsız bölüm sahiplerine tebligatların hangi adreslere ve ne şekilde yapılacağını genel kurul karar kararıyla belirlenmesi gerekir.Apartmanlarındaki Kentsel dönüşüm sürecini, apartman yönetimleri genel kurulları aracılığıyla yürütülmelidir. Vatandaş Kentsel dönüşümün yönetimindeki süreçte inisiyatif almalı, kötü niyetli bazı müteahhitlere imkan tanımamalıdır.Ada bazındaki mülkiyet sahipleri dernekleşmelidir.Apartman yönetimleri bu süreçleri imar mevzuatını çok iyi bilen avukat ve mimarlarla yönetmelidir.

ZEYTİNBURNU HAER GAZETESİ-ÖZEL