ZeytinburnuHaber

Zeytinburnunun En Büyük Haber Sitesi Zeytinburnu Haber

whatsapp hattı



metin büfe

market

oz damla

elit yapı

sembol

sembol

inşaat
FATİH AYDOĞAN
FATİH AYDOĞAN

Ev Alırken Dikkat!

Gayrimenkul birçok insan için farklı anlamlar taşımaktadır. Bankalar için önemli bir teminat ve kredi aracı, ...

Yazarlar 2 1178
Gayrimenkul birçok insan için farklı anlamlar taşımaktadır. Bankalar için önemli bir teminat ve kredi aracı, emlakçılar için komisyon kazanılacak bir ürün, müteahhitler için inşa edilecek bir bina, yatırımcı için kira getiren bir mülk ve bir çok birey için sıcak bir yuva anlamı taşımaktadır. Bu kadar anlamı olan bir şeye sahip olmak için bazı bilgilerin farkında olmak gerekir. Bu yazıda, özellikle de bireysel yatırımcı için bir daire alırken nelere dikkat edilmesi gerektiğini anlatacağım.

Herkes kendi evinde oturmak, kira derdinden kurtulmak ister. “Başımı sokacak bir evim olsun” deyişi bu durumu anlatan güzel bir ifadedir. Özellikle de ülkemizde ev almak çok önemli bir hadisedir ve bazı kişiler için hayatta ulaşılabilecek en önemli gayelerden birisi olarak görülmektedir. Bu amaca ulaşmak için yıllarca çalışıp kazandığımız birikimimizi kredi ile destekleyerek daire sahibi olmak istiyoruz. Kredi çekilerek alınan dairelerle ilgili çok fazla sorun yaşanmamaktadır. Tek sorun borcun ödenmesidir, bunun haricinde, evin yasal bir sorununun olup olmadığı, daire üzerinde kısıtlı bir durumun bulunup bulunmadığı ekspertiz şirketleri tarafından hazırlanan raporlarda ortaya çıkmaktadır. Bir sorun varsa zaten banka kredi vermemektedir ve alıcı dairenin sorunlu yanlarını öğrenebilmektedir.

Asıl sorun, peşin para ile alınan veya banka harici metodlarla borçlanılan dairelerde çıkabilmektedir. Bu sorunlardan bazılarını birkaç başlık altında anlatmaya çalışayım.

Çatı Piyesli Meskenler ; binanın en üst katında yer alan bu daireler projesinden farklı olarak inşa edilebilmektedir. Müteahhit daireleri inşa ederken çatı piyesi ile normal katı aynı büyüklükte inşa ederek ve çatı piyesi ile normal kattaki daire arasındaki bağlantı merdivenini inşa etmeden, merdiven kovasından kapı açmak suretiyle 2 ayrı daire şekline dönüştürmektedir. Bu hali ile daire 2 ayrı daire gibi görünse de aslında tek bağımsız bölümdür. İster alt katı alın, isterseniz büyütülmüş çatı katını alın, aslında bağımsız bölümün yarısını almış oluyorsunuz. Genelde elinizdeki tapuda ½ hisse sahibi olduğunuz yazar. Bunun sebebi aynı bağımsız bölüme 2 kişi sahip olduğunuz içindir. Sonuç itibariyle aynı daireye sahip olduğunuz kişi ile sorunsuz yaşayabilirsiniz. Ancak, bir gün belediye gelip, bu çatı büyük inşa edilmiş yasal haline getirmek için büyütülen kısmı yıkacağız dediğinde büyük sorunlar yaşanacağını söylemek için medyum olmaya gerek yok. Ayrıca bu tarz bir daireyi satarken de zorlanırsınız, çünkü alan kişinin krediye ihtiyacı olursa kredi çekemeyecektir. Bu sebeple aldığınız taşınmazın “Bağımsız Bölüm Niteliği”nde çatı piyesli mesken yazıyorsa aldığınız yerin çatı eklentisi olmak zorundadır. Varsa sorun yok, yoksa almadan önce bir kez daha düşünün derim.

Bodrum Kat Meskenler ; binanın zemin kotunun altında yer alan bu daireler de projesinden farklı inşa edilebilmektedir. Burada proje aykırılıkları birkaç şekilde olabilmektedir. Yaygın olanı binanın bodrum katında yer alan sığınak, kömürlük veya otopark alanlarının daireye ilave edilerek daire alanının büyütülmesi şeklinde olmaktadır. Satın aldığınız 120 m² alanlı daire projesinde 60 m² hatta daha küçük alanlı bir daire olabilir. Ortak alan kullanımını binadaki kat maliklerinden herhangi biri şikayet ederse hiçbir şansınız bulunmamaktadır. Çünkü aldığınız dairede ortak alan ilavesi varsa ilave edilmiş alan size ait değildir, terk etmeniz gerekecektir. Bodrum kat daire alıyorsanız muhakkak projesine bakmanızı öneriyorum.

Hisseli Daireler ; bir başka ifade ile kat irtifakı kurulmamış olan daireleri alırken dikkat edilmesi gereken birinci husus arsa payı oranıdır. Günümüz şartlarında kat irtifakı hatta kat mülkiyeti kurulmamış daireleri satın almayı önermemekle beraber, bu tarz bir daire almaya karar verdiyseniz tapu üzerindeki arsa payını iyi kontrol ediniz. Örneğin, 5 daire olan bir binada 2. Normal kattaki daireyi alıyorsanız arsa payınızın en azından 1/5 veya katları (10/50, 20/100, 30/150 gibi) olması gerekir. Bu şartlardaki bir daireyi aldığınızda tapuda 1/20 gibi veya benzer bir rakam varsa bir sorun var demektir. Binada 5 daire var ama siz arsanın %5’ine sahip oluyorsunuz. En azından %20’sini almalısınız. Çünkü bina yıkılırsa veya ileride yenisini yapmak isterseniz tek hak iddia edeceğiniz yer arsadır. Ayrıca bu tarz binalarda arsa önemli olduğu için, belediyeden mevcut imar durumunu muhakkak sorun. Aldığınız dairenin bulunduğu bina güncel imar planlarında park alanında kalıyor olabilir veya herhangi bir sebepten dolayı yapılaşmasına müsaade edilmeyecek olabilir. Eğer sizin parseliniz de bu şekilde ise, binanız yıkıldıktan sonra arsanıza gidip sadece piknik yapabilirsiniz.

Tapu Takyidatları ; tapuya kayıtlı olan her taşınmazın üzerinde yer alan kısıtlamalar, haklar, borçlar vb. bilgileri anlatmaktadır. Dairenin üzerinde haciz olabilir, ipotek olabilir veya bazı şerhler bulunabilir. Bir daire üzerinde başka bir kişiye ait intifa hakkı var ise o dairenin kullanımı o kişiye aittir. Siz parayı verip daireye taşınırken birisi gelip bu dairede ben oturuyorum diyebilir. Siz elimde tapum var deseniz bile o dairedeki oturma hakkı intifa hakkı sahibine aittir. İntifa hakkı, o kişinin isteği ile veya ölünce sona erer. Dairenize oturmak için intifa hakkı sahibinin ölmesini beklemek istemiyorsanız aldığınız dairenin tapu kütüğünü muhakkak kontrol ediniz.

Değerli okurlarım, “ev” hepimiz için çok önemlidir. Bir ömür çalışıp biriktirdiğiniz paralarınızı heba etmemek için son derece dikkatli olunuz. Hiçbir şey bilmiyorsanız SPK Lisanslı Ekspertiz Firmaları’na bir değerleme raporu hazırlatın. Sonradan başınız ağrımasın. Gayrimenkul konusu çok teferruatlı olduğu için dairelerde yaşanılan m² aldatmacasını ilerleyen zamanlarda kaleme alacağım.

Dikkatli olun, sağlıcakla kalın…

Yorum Yaz
Facebook Yorum Yaz
Fatih Aydoğan
Alpaslan Bey, konu hakkındaki önerinizi okudum ve teşekkür ediyorum. Bahsettiğiniz tapu mahal uyuşmazlığı konusu ve sorunun giderilmesi ile alakalı yeni yazımı sitemizde yayınlayacağız. İlgiiniz için teşekkür ederim.
Alparslan Yılmaz
Üstadım konuya gayet güzel bir şekilde özetlemişsiniz. Yapmış olduğunuz bilgilendirmeden dolayı size teşekkür ederim. Ancak eksik kalan bir husus daha var. Şöyleki: Projesine aykırı olmayan bir çok binada vatandaşlarımızın oturdukları daireler ile ellerindeki tapular arasında da uyumsuzluklar var. Diğer bir deyişle tapunun dayanağı olan mimari projedeki bağımsız bölüm ile fiili olarak kullanılan bağımsız bölüm farklı. vatandaşımızın tapusu var ama oturduğu yer o tapudaki yer değil. Yapılan araştırmalar sonucunda Zeytinburnu ilçesindeki binaların yaklaşık %35 inde bu hata var. Bu hata ancak mimari projenin zemine uygulanmasında ortaya çıkıyor. Bu tür hataların giderilmesi konusunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 2011/3 sayılı genelgesi yayınlamış olup bu konuyuda vatandaşlarımıza duyurursanız sevinirim. Daha fazla bilgi için mail adresim aşağıdadır. Saygılarımla alpaslany@hotmail.com
yukarı çık