ZeytinburnuHaber

Zeytinburnunun En Büyük Haber Sitesi Zeytinburnu Haber

elit yapı

whatsapp hattı

metin büfe

sembol

sembol

inşaat

AV. GÜLSÜM ORAN
AV. GÜLSÜM ORAN

KİRACININ TAHLİYE EDİLMESİ (1)

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar günlük hayatta en çok karşılaşılan hukuki problemlerdendir. Neredeyse herkes hayatın...

Yazarlar 0 76

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar günlük hayatta en çok karşılaşılan hukuki problemlerdendir. Neredeyse herkes hayatının bir döneminde ya kiracı olarak ya da kiralayan olarak sorunlarla karşılaşmıştır. Bu yazımda kiracı hangi durumlarda kiralananı tahliye etmek zorundadır, kiralayan hangi durumlarda kiracının tahliyesini isteyebilir bunların üzerinde duracağım. Konu teferruatlı olduğundan yazıyı 2 bölüm halinde yayınlamanın daha faydalı olacağı kanaatindeyim, haftaya yayınlanacak olan 2. bölüm için takipte kalmaya devam edin.
 
1-Süreli olarak yapılan kira sözleşmesindeki sürenin dolması: Öncelikle Türk Borçlar Kanunu gereği kira sözleşmelerinin yazılı olmak zorunda olmadığını, sözlü olarak kira ilişkisinin kurulabileceğini belirtmek istiyorum. Türkiye’de genelde kira sözleşmeleri kırtasiyeden hazır alınan formun doldurulmasıyla yapılır ve kiralama süresi 1 yıldır. Uygulamada en çok karşılaşılan durumlardan biri mülk sahiplerinin 1 yıl dolduğunda kiracıya “sözleşmedeki süre bitti, mülkümü boşalt” demesidir. Haklarından bihaber olan kiracılar da buna boyun eğerek kiralananı tahliye ederler ve böylece hak kaybı yaşarlar.
 
Oysa TBK 347. Madde gereği konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kiracıyı tahliye edemez. Kiracı sözleşmenin bitmesinden en az 15 gün önce sözleşmeye son verdiğine dair bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullar altında 1 yıl uzamış sayılır. Başlangıçta 1 yıllık olarak yapılan kira sözleşmesi kiracı sona erdirmediği sürece 1’er yıl uzayarak geçerli kalmaya devam eder.

Bu uzamalar 10 yıla ulaştığında artık mülk sahibi en az 3 ay önceden bildirimde bulunmak koşuluyla kiracıyı tahliye edebilecektir. Kısaca konut ve çatılı işyeri kiralarında mülkünüzü 1 yıllığına kiraya verdiğinizi düşünüyorsanız kiracının isterse 10 yıl boyunca mülkünüzde kalabileceğini göz önünde bulundurmalısınız. Eğer kiracı iseniz ve yükümlülüklerinizi yerine getiriyorsanız başkaca bir sebep yoksa 10 yıl boyunca kiralananı tahliye etmek zorunda olmadığınızı bilmelisiniz.
 
2- Tahliye taahhütnamesi alınmış olması: Yukarıda kira sözleşmelerinin 10 yıla kadar uzayabilme ihtimalinden söz etmiştik. Uygulamada mülk sahipleri, kira sözleşmesinin uzamasını engellemek adına TBK 352/1 maddesine gereği kiracılardan tahliye taahhütnamesi almaktadırlar. Ancak Yargıtay kararlarıyla tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi belirli şartların varlığına bağlanmıştır.  Taahhütnamenin ilk geçerlilik koşulu yazılı olarak yapılmış olmasıdır. Dolayısıyla sözlü olarak yapılan tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesi talep edilemez.

Taahhüt bizzat kiracı tarafından verilmeli ve onun tarafından imzalanmalıdır. Örneğin; A kişinin kira sözleşmesinde imzası varsa artık kiracı A’dır. A evde oğlu B ile yaşıyor olsa ve kiraları ödeyen kişi hep B olsa bile sözleşme gereği kiracı A olduğundan yalnızca A tarafından imzalanan taahhütname geçerli olacaktır. Mülk sahibi “kiraları hep B ödüyor zaten beraber oturuyorlar ha A ha B taahhüt vermiş” diye düşünerek B’den taahhüt alırsa yanılgıya düşmüş olur ve aldığı taahhüt hiçbir işe yaramaz.

Burada üzerinde durulması gereken konulardan biri de kiralananın aile konutu olmasıdır. Kiralanan aile konutu ise tahliye taahhütnamesinde her iki eşin de imzası bulunmalıdır. Bir diğer geçerlilik şartı tahliye tarihinin taahhütnamede açık olarak belirtilmesidir. Örneğin; “30.10.2020 tarihinde daireyi tahliye edeceğim” şeklindeki taahhüt geçerli iken, “ev sahibi istediğinde daireyi tahliye edeceğim” şeklindeki taahhüt belirli bir tarih içermediği için geçersizdir.

Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihten sonraki bir tarihte alınmış olmalıdır. Kiracı, sözleşmenin başında güçsüz konumda olup bir an evvel kiralananı teslim almak isteğinden çaresizce mülk sahibinin talep ettiği tüm evrakları imzalar. Burada kanun, zayıf konumdaki kiracıyı korumak istemiş ve kira sözleşmesi kurulurken alınan taahhütleri geçersiz saymıştır. Ancak birçok mülk sahibi, bu kuralı bildiğinden tahliye taahhütnamesini düzenleme tarihi boş olarak kiracıya imzalatmakta ve sanki kira sözleşmesi imzalanırken değil de aylar sonra taahhütname imzalanmış gibi düzenlenme tarihini doldurmaktadır.

Kiracı, taahhütnamenin kira sözleşmesi sırasında imzalandığını ve dolayısıyla geçersiz olduğunu tanık dahil her türlü delille ispat edebilir. Son olarak kiraya veren eğer tahliye taahhütnamesine dayanarak kiracıyı tahliye etmek istiyorsa tahliyenin taahhüt edildiği tarihten 1 ay içinde dava açmalı ya da icra takibi başlatmalıdır.

Kiraya veren, 1 aylık süre içinde dava açmamış ya da icra takibi başlatmamış olmasına rağmen kiracıya tahliye için dava açacağını yazılı olarak bildirdiyse dava açma hakkı 1 yıl uzar. Kiraya veren bu 1 aylık süre içinde yazılı bildirim göndermez, dava açmaz ya da icra takibi başlatmazsa taahhütnameye dayanarak tahliye talep edemez.

Kiranın ödenmemesi, kiralananın satılması, mülk sahibinin kiralananı kendisinin kullanmak istemesi gibi durumlarda tahliye sürecine dair 2. Bölümü gelecek hafta okuyabilirsiniz, görüşmek dileğiyle.
 
Av. Gülsüm Oran
İstanbul Barosu - 61558
 

Yorum Yaz
Facebook Yorum Yaz
yukarı çık